LOCATION MEUBLéE, NUE, PLUS-VALUES DE CESSION : LES NOUVELLES MESURES CHOC VOTéES PAR LE SéNAT

Vendredi 29 novembre, les sénateurs ont adopté plusieurs amendements au projet de budget 2025 réformant la fiscalité de la location meublée, de la location nue et des plus-values de cession immobilière.

Les sénateurs ont adopté, ce vendredi 29 novembre, plusieurs amendements au projet de loi de finances (PLF) 2025 importants pour les acquéreurs immobiliers. D’abord, plusieurs amendements restreignent la portée de l’article 24 du PLF, qui prévoit d’alourdir la fiscalité à la revente pour la location meublée non professionnelle (LMNP), en intégrant l’amortissement comptable, c’est-à-dire la perte de valeur annuelle du bien, dans le calcul de la plus-value de cession. Ce qui aura pour effet d’augmenter le montant de la plus-value et, donc, de l’impôt à payer dessus. Un amendement du gouvernement, adopté par la Chambre haute, cantonne les dispositions de l’article 24 aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Si vous avez cédé votre bien avant, pas de panique, l’alourdissement de la fiscalité ne sera pas rétroactif.

Un autre amendement adopté par les sénateurs, émanant de leur collègue Bernard Delcros, exclut du champ d’application de l’article 24 les résidences seniors et les résidences étudiantes. «Dans un contexte d’attrition du marché locatif, ces structures jouent un rôle prépondérant, tant pour les personnes en perte d’autonomie que pour les jeunes en situation de précarité», argumente le parlementaire. Dans la même veine, un amendement du gouvernement exclut du champ d’application de l’article 24 les établissements pour personnes âgées ou handicapées. Cet amendement, adopté par le Sénat, est complété par un sous-amendement de la sénatrice Martine Berthet qui exclut les résidences de tourisme du champ d’application de l’article 24. Celles-ci «jouent un rôle clé dans le développement économique des territoires. Elles attirent des visiteurs, créent des emplois et dynamisent les commerces et prestataires locaux», explique la parlementaire.

Alignement de la fiscalité de la location nue avec les meublés classés

En matière de location nue, cette fois, les sénateurs ont adopté deux amendements identiques de leurs collègues Frédérique Espagnac et Max Brisson visant à porter à 50 % le taux d’abattement du régime micro-foncier, qui permet actuellement aux propriétaires louant leur bien immobilier nu de bénéficier d’un abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 euros. L’abattement de la location nue se trouve ainsi aligné avec celui des meublés de tourisme classés, qui a récemment été abaissé de 71% à 50% par la loi «anti-Airbnb» promulguée le 19 novembre. «En quatre ans, le nombre de logements loués nus a été divisé par deux, tandis que la location de meublés touristiques connaît une croissance rapide, au détriment du parc locatif traditionnel», justifie Frédérique Espagnac.

Enfin, au chapitre des ventes immobilières, la Chambre haute a adopté un amendement du sénateur Vincent Delahaye qui réforme l’imposition des plus-values de cessions. «Le régime actuel repose sur un principe simple : lutter contre la spéculation en favorisant les détentions longues», rappelle le parlementaire. Concrètement, les plus-values sont imposées au taux de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2%. Et elles bénéficient d’un double régime d’abattements, fiscal et social, suivant la durée de détention du bien.

L’examen du budget 2025 est loin d’être achevé

«Ce régime ne semble plus en mesure de répondre à la crise du logement et de la construction dont souffre une large partie de la population», estime le sénateur. Son amendement propose donc de diminuer le taux réel d’imposition de 36,2 % à 15 % après deux années de détention du bien. Tout en «prévenant la spéculation immobilière» via le maintien d’un taux réel d’imposition de 30 % pour les cessions intervenant après une détention de moins de deux ans. Ces dispositions entreraient en vigueur pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2026.

Encore faut-il que l’ensemble de ces mesures subsistent dans la version finale du PLF 2025, sur lequel le Sénat doit voter solennellement le 12 décembre. Sous réserve que sénateurs et députés s’entendent sur un texte commun, celui-ci reviendra en seconde lecture à l’Assemblée nationale vers le 18 décembre, avant un possible recours du gouvernement à l’article 49.3 pour le faire adopter sans vote du Parlement.