Acquéreurs, les conditions se durcissent (légèrement) si vous souhaitez accéder à un logement via un bail réel solidaire (BRS). C’est le sens d’un décret publié mercredi 17 juillet au Journal officiel. Pour rappel, le BRS est un contrat, destiné à des ménages modestes, qui permet de réduire considérablement le prix de vente du logement. Un organisme foncier solidaire (OFS), propriétaire du logement, dissocie en effet le prix du foncier - la surface constructible - et le prix du bâti du logement (murs, toit, etc.). L’OFS vend ensuite à un particulier «acquéreur» (le preneur), les droits réels sur le bâti. Le preneur devient alors propriétaire des murs du logement, qui devient sa résidence principale pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, avant éventuelle revente. L’OFS, lui, reste propriétaire du foncier. En résumé, le particulier achète le logement, mais pas le terrain sur lequel il repose.
Ce type de montage attire de plus en plus de candidats à l’achat immobilier. En effet, pour les acheteurs, les biens vendus via un bail réel solidaire peuvent coûter jusqu’à 40% moins cher que ceux ne dissociant pas le prix du terrain et le prix du bâti. En 2023, selon le spécialiste de l’étude des marchés immobiliers Adéquation, 2 272 logements ont été vendus en France via ce mécanisme. Soit 71% de plus que l’année précédente. En contrepartie de ces prix très attractifs, le preneur verse toutefois une redevance annuelle à l’OFS pour le terrain qu’il occupe.
Ce montage astucieux n’est pour rappel pas ouvert à tous les acquéreurs, mais seulement aux ménages modestes. En effet, pour pouvoir signer un bail réel solidaire, les candidats ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus, qui dépend de la zone géographique du bien vendu. Vous pouvez découvrir ces plafonds, identiques à ceux valables pour le prêt social location-accession, dans le tableau ci-dessous.
Le décret publié mercredi 17 juillet vient ajouter une condition supplémentaire. Pour pouvoir accepter une candidature d’un preneur, les OFS devront en effet, au préalable, prendre aussi en compte le patrimoine immobilier du candidat en plus de son niveau de revenu. «Toute cession ne peut bénéficier qu'à un preneur n'étant pas propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale», décrit le texte. En clair : si le candidat à un BRS est déjà lui-même propriétaire d’une résidence principale au préalable, alors l’OFS ne peut signer le contrat ! Le décret précise par ailleurs que le preneur ne peut pas non plus être propriétaire d’un bien immobilier «susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d'établir sa résidence principale dans un logement du parc privé». Les investisseurs locatifs deviennent donc, a priori, inéligibles au BRS.
«Si l’on ne respecte pas cette condition, alors notre agrément d’organisme foncier solidaire pourrait être remis en cause, explique Cécile Hagmann, la directrice générale de la Coop Foncière, un organisme OFS qui pratique des ventes en BRS. Les preneurs devront faire une attestation sur l’honneur qu’ils ne possèdent pas déjà une résidence principale.» Si une dissimulation est constatée par l’OFS, le contrat pourra purement et simplement être rompu et le bail réel solidaire annulé.
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